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北京合同律师代理一起二手房交易违约金案件
编辑:北京合同律师   时间:2020/10/23

   下面是北京合同律师尹律师代理的一起案子,如果双方约定的违约金是百分这二十,那么法院是可以支持的,这起案子就是经历了一审和二审,法院最终确认了百分之二十的违约金。

一审法院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中,双方于2015年10月17日签订的房屋买卖合同及其补充协议是双方的真实意思表示,上述协议中除有关通过离婚获得“满五唯一”的条件及购房资格之约定以及超出交易金额进行贷款之约定有违国家相关政策法规及诚实信用原则外,其余内容均未违反法律、行政法规的强制性规定,应系合法有效,对双方均具有约束力。

根据上述补充协议,双方约定的交易流程依次为房源核验、支付首付款476万元用于解除房屋抵押、双方办理离婚等手续并审查购房资格、网签及房屋评估、贷款并面签、缴税并过户、放贷并转款。在金宁自认首付款476万元之金额系依据双方买卖交易房屋时该房屋上尚存的三项抵押解押所需金额确定且双方已明确约定首付款系用于解除上述全部抵押的情况下,金宁未“专款专用”并于2016年2月4日才将交易房屋上的抵押全部解除,金宁就此已构成违约,其行为直接导致房源核验、网签、贷款、房屋过户等一系列交易程序无法依约推进。双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议未约定尹亮取得购房资格的明确期限,亦无有关金宁解除房屋抵押系以尹亮取得购房资格为前提之约定,且根据补充协议,解除房屋抵押的步骤先于购房资格之取得,故金宁以尹亮迟延取得购房资格作为其未依约将首付款用于解除房屋抵押之抗辩,该抗辩主张无事实和法律依据,法院不予支持。尹亮直至2016年2月仍持续催促金宁一方解除抵押、进行房源核验,此系催促对方履行合同义务、系为了房屋交易得以继续进行而为之,并不表明其认可金宁一方的迟延解押行为,亦不构成对买卖合同及补充协议已经约定的解押期限做出变更。

双方冲突系因金宁迟迟未能解除交易房屋上的房屋抵押、延误房屋交易而起,而双方的房屋买卖合同亦系在此情况下于2016年2月4日经双方确认解除,补充协议也随之解除。因尹亮在2016年2月4日前已明确告知金宁网签的最迟时间为2016年2月6日前,且交易房屋上的抵押已于2016年2月4日全部解除,故若非金宁一方不愿继续履行房屋买卖合同,尹亮一方没有理由在2016年2月4日与金宁确认解除房屋买卖合同、终止房屋交易。因此,双方房屋交易之终止的责任在于金宁一方。金宁对于就此给尹亮造成的损失负有赔偿责任。

现针对金宁的上述违约行为,尹亮根据补充协议之约定要求已付款20%的违约金并同时主张房屋差价损失,金宁一方提出违约金过高、要求法院酌减。根据我国法律规定,违约金条款的适用系以补偿损失为原则,在违约金过分高于造成的损失时,当事人可以请求法院予以适当减少;法院应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。本案中,金宁的上述违约行为一方面使金宁解决了经营资金的周转问题、另一方面因房价至今不断高涨将使金宁在售房时获得更多的收益;较之于此,尹亮基于金宁的违约行为一方面损失了利息、另一方面因不得不另外购房承受了高额的房屋差价,上述结果是金宁严重违背诚实信用原则所致,该行为不应得到纵容。结合上述结果,根据本案案情、双方的履约情况、二手房交易市场2015年10月至2016年2月底的行情,法院认为,双方约定的已付款20%的违约金不具备法定酌减情形,故法院对于金宁提出的酌减要求不予支持;而已付款20%的违约金也已可弥补尹亮的损失,故对于尹亮在违约金以外另主张的房屋损失,不予支持。因金宁在退还全部首付款的同时已向尹亮额外给付4万元,该4万元应从金宁应予支付的违约金中扣除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条,判决:一、金宁于本判决生效后十日内一次性向尹亮支付违约金人民币九十一万二千元。二、驳回尹亮的其他诉讼请求。如果金宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中,双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认。

本院认为,本案的争议焦点如下:一、金宁是否存在违约行为;二、一审认定的违约金数额是否适当。

一、金宁是否存在违约行为。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中,双方房屋买卖合同约定,首付款为476万元,由买受人直接支付给出卖人,该笔款项用于且仅用于对该房屋解抵押;出卖人应于2015年11月30日前办理抵押注销手续。合同履行过程中,金宁于2015年10月19日出具房款收条,确认收到尹亮转账给付的房款400万元,2015年11月15日,尹亮通过银行转账向金宁支付76万元,至此,尹亮已依照合同约定足额支付首付款。但金宁直到2016年2月4日才办理完成诉争房屋的抵押注销手续,已经构成违约。金宁上诉主张双方在合同履行过程中变更了办理解抵押的时间,且尹亮未办理购房资格核验,故其未按合同约定的期限办理房屋解抵押,但依据双方微信聊天记录,尹亮一方始终在询问和催促金宁一方办理诉争房屋的解抵押手续,并无证据证明双方就变更解抵押的时间达成了一致意见,且依据双方合同约定的履行顺序,尹亮办理购房资格核验应当在金宁办理完毕房屋解抵押手续之后,故其上述主张,事实及法律依据不足,不能成立,本院不予支持。金宁另主张,其于2016年2月4日应尹亮的要求解除合同,双方合同解除并非其原因导致,但其亦未提供证据予以证明,其该项上诉主张,证据不足,不能成立,本院亦不予支持。一审法院认定金宁构成违约是正确的,应予维持。

二、一审认定的违约金数额是否适当。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中,双方补充协议约定,如出卖人在2015年11月30日之前(可顺延7天)不能够将该房屋解除抵押导致无法进行下一步交易,逾期30日内,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金,合同继续履行;如逾期超过30日后,买受人有权退房,买房人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。现金宁迟延办理房屋解抵押手续,逾期超过30日,尹亮有权依据合同约定解除合同,并要求金宁支付全部已付款20%的违约金。金宁上诉主张违约金数额过高,应当就约定的违约金数额过分高于尹亮的实际损失承担证明责任,现金宁并未提供充分有效的证据证明上述事实,故其该项上诉主张,证据不足,不能成立,本院不予支持。一审法院考虑到双方合同约定、双方的履约情况、房价变化情况等,依据公平原则和诚实信用原则,确定金宁向尹亮支付违约金九十一万二千元是适当的,应予维持。

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