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北京合同纠纷律师|借名买房二审案例分析
编辑:北京合同纠纷律师   时间:2020/12/10

北京合同纠纷律师|案件事实

第一、关于《字据》性质问题。

一审法院认定《字据》是借名买房合同,呼秀芝否认存在借名买房合同关系。对此,本院认为,根据《字据》记载,可以证明徐毅确认徐达元二人出资购房、产权归二人所有、其居住不付房租。但,是双方间存在借名买房法律关系,还是徐毅的遗嘱意思表示,应结合《字据》内容、形成背景,如徐达元二人是否及如何支付购房款、落款于1998年的《字据》全文系打印而成、徐毅出具《字据》原因、多年未请求过户原因等,探究徐毅的真实意思表示,根据不同法律制度的认定要件进行分析。

第二、关于《字据》作用问题。

一审法院认为《字据》是借名买房合同,呼秀芝不予认可。对此,本院认为,民事法律行为,可以基于单方、双方或多方意思表示成立,由此区分了不同类型。《字据》虽含有房屋处置内容,但仅有徐毅签字,是合同文本还是佐证合同成立的证据,需要准确分析认定。

第三、关于夫妻共同债务问题。

一审法院认定:房屋所有权系徐毅对徐达元二人的婚前个人合同之债,但再婚后房屋所有权变更为夫妻共同共有,即属于将婚前债务用于了婚后家庭共同生活。符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法解释二》)第二十三条中关于“所负债务用于婚后家庭共同生活”要件。呼秀芝认为适用法律有误。

对此,本院认为,夫妻共同债务的认定,是目前司法实务中较为疑难问题。自《婚姻法解释二》于20041月施行后,最高法院又几次出台通知或答复意见。20181月,《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》施行,进一步明确了认定标准等问题。

日常生活中,夫妻一方婚后居住在另一方名下房屋内较为常见。本案中,徐毅对外负有的转移登记义务是行为之债。如仅因呼秀芝居住在徐毅名下房屋内,就被认定为构成共同债务,是否加重了夫妻结婚时对另一方婚前对外举债的审查义务?行为之债是否应包含在夫妻共同债务范围内?是否应分析界定徐毅婚前举债目的系为用于共同生活?有无证据证明呼秀芝有事后追认行为?对此,应综合夫妻共同债务的全部法律规定慎重判断。

第四、关于债务加入问题。

徐达元二人答辩认为,徐毅、呼秀芝在《转移协议》上确认的“如有纠纷,由夫妻双方承担一切法律责任”,系呼秀芝的债务加入行为。呼秀芝不予认可。

对此,本院认为,债务加入系合同法理论中的一项制度,目前并无法律明确规定,故实践中对债务加入的类型、认定标准等存在较多争议。本案中,如适用该制度,需考虑以下因素:首先,准确认定徐毅、呼秀芝在《转移协议》中做出承诺的真实目的,由此确定呼秀芝是否具有债务加入的意思表示;其次,因呼秀芝一直否认知晓徐毅负有的转移登记义务,需确定不知晓债权人及债务内容时的单方承诺是否符合债务加入标准。

第五、物权登记与债权履行关系问题。

一审判决中,并未深入分析徐毅、呼秀芝对讼争房屋共同共有的事实,即判决呼秀芝配合转移登记。

根据物权变动理论,徐毅基于有效房屋买卖合同登记成为物权人,即使徐毅与徐达元二人间构成借名买房,徐毅仅负有转移登记的合同之债。在转移登记完成前,徐毅赠与房屋系有权处分。在本案诉讼中,徐达元二人曾以《转让协议》系恶意串通损害其利益为由起诉请求确认无效,但被一审法院驳回,双方均未上诉。由此,赠与合同有效,呼秀芝的共有产权登记亦合法有效。此时,徐达元二人基于债权请求权,不能直接请求共有权人呼秀芝配合转移登记。

此外,二审审理中,经本院询问,呼秀芝认可徐毅户口本、讼争产权证一直由徐毅保管,在因病住院时被徐达元从家里拿走后,徐毅索要回户口本并挂失产权证。重审中,根据案件审理需要做出具体认定。

第六、关于生效判决的效力问题。

本案中,一审法院引用了赠与合同案生效裁判文书的本院认为部分,认定《字据》系合同、徐毅与徐达元二人存在借名买房关系。呼秀芝对此坚决不予认可。

根据民事诉讼理论,生效裁判文书的不同组成部分产生不同效力。主文部分的判决结果,对各方当事人发生既判力。而事实认定部分,在当事人有证据足以推翻时,要重新做出认定。本院认为部分的理由,尤其是与案件标的并无密切联系的,即使案件当事人曾参加前案诉讼并获得程序保障,也不能自然成为后案认定事实的基础。因此,事实认定及本院认为部分的理由,只能产生判决的预决效力。在本案中,是否存在借名买房法律关系,是否需重新做出认定,重审中应就案件之间的关系作出判断。

综上,本院决定将本案发回一审法院重新审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定,本院裁定如下:

一、撤销中华人民共和国北京市西城区人民法院(2018)京0102民初47368号民事判决;

二、本案发回北京市西城区人民法院重审。



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