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二审改判案例分析
编辑:北京律师   时间:2020/12/21

北京合同律师|案件事实

2019年4月3日,李明增作为乙方(承租方),王卫东作为甲方(出租方)签订《租赁合同》,双方约定:一、租赁房屋的位置、面积:1、租赁房屋为北京市某地6-1幢院内过街楼下西侧建筑物(过街楼下通道西侧一层不含二层),二层由甲方协调完产权后另行商谈;2、租赁面积285平方米;二、租赁期限及免租期:租赁期限自2019年4月2日至2021年3月5日止;三、租金及支付方式:1、乙方所租房屋租金每月为31728元,年租金380736元;3、租金支付方式为押三个月租金付六个月(李明增持有的合同上将六个月改为了三个月,但没有双方签字确认)租金。乙方应于合同签订之日起以现金或银行转账支票的方式向甲方支付首付租金、合同保证金及相关费用。4、上述租金以每满六个月为一个结算支付周期。以后每期费用,乙方于上一结算周期结束前三十个工作日支付给甲方。四、保证金:1、为保证合同全面履行,乙方在支付首期租金及其他相关费用的同时还应向甲方一次性交纳相当于所承租房间三个月租金的合同保证金,具体金额为95184元;2、如乙方违反本合同相关条款要求,甲方有权扣除部分或全部保证金,保证金不足以补偿所受损失的部分,由乙方另行补足。甲方扣除保证金后,乙方在接到甲方书面缴费通知之日起五天内将保证金足额补齐。3、租期届满,乙方将租赁房屋及设施、设备完好状况归还甲方,并需结清所有费用后,甲方在收房后一个月内将保证金无息退还乙方。4、如有下列情形之一的,保证金不予退还:1)、乙方损坏出租房屋内的装修及其他设施、设备,且拒不照价赔偿的。2)、若因乙方原因提前解除租赁合同,甲方不退还乙方所付的保证金,乙方并承担相应违约责任。5、保证金在合同履行期间不能当作房屋租金及其他相关费用进行冲抵使用。6、除不可抗力因素外,若因甲方原因提前解除租赁合同,甲方无息退还乙方所付全部保证金。六、租赁房屋的交付:1、乙方支付保证金及首笔租金后,在乙方办理完毕装修手续后,甲方将租赁房屋交付乙方使用。2、交接条件为现状交付……九、甲乙双方特别约定:1、本合同租赁房屋属甲方大厦配套设施临建用房,甲方向乙方所提供的房屋房产证明及相关消防验收证明只证明本大厦手续齐全、不证明承租房完全拥有产权。乙方承租房屋用途需事先书面征得甲方同意方可进行,如乙方承租房屋用于经营餐饮项目,乙方须向国家相关部门自行申报,待取得相关手续及资质后方可经营。如乙方未取得相关手续及资质对外经营,需自行承担政府部门及执法机构的处罚及法律责任。2、乙方签约前已充分了解租赁房屋实际状况,乙方认可并确认,如由此引起乙方在办理经营手续过程中及经营中出现问题,甲方不承担任何责任,并且乙方不得以任何理由要求减免或拒交租金。3、……12、合同期内如乙方单方面违约,除承担违约责任外,还应向甲方赔付装修免租期的全额租金……九、甲方的权利和义务:……8、如遇乙方中途违约并未书面提出退租申请,甲方有权继续计算其租金,也可有权将乙方所租房间的物品以垃圾物处理掉,转租他人。十一、房屋的交还:1、乙方应自本合同终止之日或因其他原因提前终止本合同之日,将房屋内投入的动产全部搬出。合同终止日后,甲方场地还存有乙方物品,视乙方自动放弃,甲方有权自行处理。2、乙方应保证搬出时依甲方要求将其所承租房间保持现状或恢复至房间交付时的原状,将状态良好的房屋完好地交还甲方。十二、违约责任:……2、乙方未按本合同或甲方送达的缴费通知单约定时间支付租金或其他费用,每逾期一日应按乙方应缴租金或其他费用总额的0.3%向甲方支付违约金,乙方还应承担因逾期交付给甲方造成的损失。3、乙方逾期支付租金或其他费用的时间累计超过10日的,甲方有权解除本合同,并有权没收乙方支付的保证金,有权处理乙方的物资,追偿违约金。如由于乙方不履行本合同而致使本合同提前终止时,甲方不退还乙方所付全部保证金和已付而未使用的租金及其他费用。5、除本合同另有规定外,甲、乙双方均不得提前解除本合同,否则须承担违约责任,偿付违约金。违约金金额为本合同全额保证金。

双方合同签订后,李明增向王卫东交纳了截止到2019年7月2日的租金95184元和保证金95184元。王卫东向李明增交付了房屋。此后,李明增未继续向王卫东交纳租金,王卫东未提交证据证明在本次诉讼前曾向李明增催讨过租金。

另查,某地6-1幢房屋的产权人为新华出版物流通有限公司,该房屋的产权面积34434.72平方米,王卫东向李明增出租的涉案房屋不在该产权范围内,王卫东未提供证据证明涉案房屋有合法产权证明或已取得规划许可证书。

现李明增诉至法院,要求确认其与王卫东签订的租赁合同无效,并要求王卫东退还已收取的租金和保证金190368元。王卫东提出反诉,要求解除双方之间签订的《租赁合同》,并要求李明增支付2019年7月2日至2020年3月15日期间的租金269697元、要求李明增支付2019年7月2日至2020年3月15日期间迟延支付租金的违约金206318元。庭审中,李明增主张王卫东与其签订租赁合同时,向其出示经过修改的产权证书,未告知其涉案房屋没有合法产权的事实,导致其不能办理食品经营许可证,从而无法开展经营活动,双方签订的租赁合同无效。王卫东主张李明增对涉案房屋的情况明知,双方签订的租赁合同合法有效。李明增在合同履行过程中未按期支付租金构成违约,双方之间租赁合同应予解除。李明增在庭审中另主张其在2019年4月签订合同后因无法办理卫生许可证,即已通知王卫东解除合同,王卫东表示可以帮助李明增办理该许可证,但王卫东也未能办理下来,此后其在2019年6月再次通知王卫东解除合同,王卫东一直不同意接收房屋。2019年10月其将涉案房屋腾空后委托其聘请的员工张某将涉案房屋的钥匙交给了王卫东,王卫东仍拒绝接收房屋。但王卫东在2019年6月就已经在涉案房屋开始张贴招租广告。对此,李明增提交了照片并申请证人张某出庭作证。

李明增提供的照片显示涉案房屋的门窗上张贴有招租信息,招租信息中有王卫东的电话号码,王卫东对该证据的真实性不予认可,王卫东认为该份证据不能证明招租广告是王卫东贴上的。

证人张某证明其2019年8月到李明增处工作,但李明增经营的饭店因为缺少手续一直未能开业,2019年10月李明增让其把房屋钥匙交给王卫东,其到王卫东经营的小卖部送钥匙时,王卫东拒绝接收,其就将房屋钥匙放到小卖部的柜台上就走了。王卫东认为证人是李明增请的员工,与李明增有利害关系,对证人证言的真实性不予认可。王卫东主张李明增从未向其交付过房屋,没有人向其交付钥匙。

 北京合同律师|法院观点

本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。本案中,因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证,也无证据证明涉案房屋的建设经过主管部门批准,因此双方以涉案房屋作为标的物签订的《租赁合同》应属无效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,双方签订的《租赁合同》无效,王卫东无继续占有保证金的合法依据,李明增有权要求其返还。关于2019年4月3日至2019年7月2日期间的使用费,一审法院综合考虑双方导致《租赁合同》无效的过错,确定双方按照过错比例分担上述期间的使用费损失,无明显不当,本院不再调整。

关于2019年7月2日之后的使用费。王卫东主张合同有效,并认为李明增直到2020年3月15日才搬离涉案房屋,故反诉要求李明增支付2019年7月3日至2020年3月15日之间的租金。在本院确定《租赁合同》无效的情况下,王卫东的上述请求实际系要求李明增支付上述期间的使用费。关于李明增搬离涉案房屋的时间,王卫东主张李明增直到2020年3月15日才搬离涉案房屋,但未对此提交证据,本院对该主张不予采信。李明增主张其于2019年10月搬离涉案房屋,但除一审中其员工证人证言外,无其他证据证明双方办理交接的具体时间。根据王卫东二审提交的微信聊天记录,直到2019年10月16日,李明增尚未搬离涉案房屋,而王卫东于2019年10月26日在涉案房屋上张贴了《限期搬离告知书》,李明增则于2019年10月28日向一审法院提起诉讼,之后双方在微信上再无相关的聊天记录。综合考虑上述各种因素,本院酌情确认李明增于2019年10月底搬离涉案房屋,王卫东有权要求李明增支付其搬走之前的房屋占有使用费。根据王卫东提交的《协议书》以及微信聊天记录,2019年7月2日之后,王卫东多次向李明增催要房屋租金,李明增并未表示涉案房屋无法使用,而是要求王卫东减免租金或者宽限交纳时间。据此,一审判决以王卫东在2019年7月3日之后未向李明增催要租金,进而认为王卫东应当对2019年7月3日之后的租金或使用费损失自行承担责任,无事实及法律依据,处理方式不当,本院依法予以纠正。根据前述分析,本院酌情确定李明增应当向王卫东支付2019年7月3日至2019年10月28日期间的使用费,关于上述期间使用费的数额,根据本案具体情况,本院按照2019年4月3日至2019年7月2日期间使用费的分担比例,确定李明增应当向王卫东支付的使用费为48650元。

王卫东的其他上诉请求均以合同有效为前提,在本院确认涉案合同无效的情况下,对于王卫东的其他上诉请求均不予支持。

综上所述,王卫东的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、维持(2019)京0102民初47075号民事判决第一项、第二项、第三项;

二、撤销(2019)京0102民初47075号民事判决第四项;

三、自本判决生效之日起七日内,李明增向王卫东支付使用费48650元。

 



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